La SCPI à capital variable
Dans une SCPI à capital variable, le capital social n'est pas plafonné (ou l'est à un niveau élevé). La société de gestion peut émettre de nouvelles parts à tout moment, dès lors que de nouveaux investisseurs souhaitent souscrire.
Le prix de souscription est fixé par la société de gestion, en lien avec la valeur de reconstitution du patrimoine (valeur vénale des actifs plus les frais nécessaires pour les reconstituer). Il peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon les réévaluations périodiques du patrimoine.
La sortie d'une SCPI à capital variable s'effectue par le rachat de parts : l'investisseur demande à la société de gestion le remboursement de ses parts. Ce remboursement est réalisé en priorité grâce aux nouvelles souscriptions. En cas d'absence de demandes entrantes suffisantes, les délais de remboursement peuvent s'allonger significativement.
La SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est limité. De nouvelles parts ne peuvent être émises qu'à l'occasion d'augmentations de capital décidées par l'assemblée générale. En dehors de ces périodes, la SCPI est dite « fermée ».
Pour acquérir des parts d'une SCPI à capital fixe en dehors d'une augmentation de capital, l'investisseur doit passer par le marché secondaire : il rachète des parts à d'autres porteurs qui souhaitent céder. Le prix de cession est déterminé par la confrontation des ordres d'achat et de vente, ce qui peut créer des décotes ou des surcotes par rapport à la valeur de reconstitution.
La revente s'effectue également sur ce marché secondaire. La liquidité dépend entièrement de la présence d'acheteurs, et les délais peuvent être importants.
Tableau comparatif
| Critère | Capital variable | Capital fixe |
|---|---|---|
| Souscription | En continu (tant que la collecte est ouverte) | Uniquement lors des augmentations de capital |
| Détermination du prix | Fixé par la société de gestion (valeur de reconstitution) | Par confrontation offre/demande sur le marché secondaire |
| Liquidité à la sortie | Rachat par la société de gestion (soumis aux flux entrants) | Cession sur marché secondaire (soumis à la présence d'acheteurs) |
| Marché secondaire | Non applicable en sortie normale | Indispensable pour acheter et vendre hors augmentation |
| Décote / surcote possible | Non (prix administré) | Oui (selon l'équilibre offre/demande) |
| Points de vigilance | Délais de remboursement allongés si collecte faible | Illiquidité possible si peu d'acheteurs ; décote en cas de marché vendeur |
Conclusion : selon votre objectif
Le choix entre capital fixe et capital variable n'est pas anodin et dépend de plusieurs facteurs :
- Si vous souhaitez investir à tout moment, une SCPI à capital variable dont la collecte est ouverte sera plus accessible.
- Si vous êtes intéressé par une SCPI spécifique à capital fixe, il faudra surveiller les augmentations de capital ou se positionner sur le marché secondaire en acceptant une possible décote ou surcote.
- Dans les deux cas, la liquidité n'est pas garantie et le placement doit être envisagé sur le long terme.
La structure du capital est un élément parmi d'autres dans l'analyse d'une SCPI. La qualité du patrimoine, de la gestion et la cohérence avec vos objectifs sont tout aussi importants. Parlons-en ensemble.
Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, la liquidité n'est pas garantie, et les revenus potentiels ne sont pas garantis. Toute décision d'investissement doit être adaptée à votre situation.