Avantages potentiels

  • Cadre fiscal de l'assurance-vie : Les revenus générés par les SCPI logées en assurance-vie bénéficient de la fiscalité de l'assurance-vie et non du régime des revenus fonciers. En cas de rachat après 8 ans, la fiscalité est allégée par rapport aux revenus fonciers directs, sous conditions et dans les limites prévues par la loi fiscale en vigueur.
  • Avantages en matière de transmission : L'assurance-vie dispose d'un cadre successoral spécifique permettant la désignation de bénéficiaires et des abattements fiscaux sur les capitaux transmis au décès, dans les limites légales.
  • Liquidité potentiellement améliorée : Selon les termes du contrat, la liquidité peut être assurée par l'assureur (rachat) plutôt que de dépendre uniquement du marché secondaire de la SCPI. Cela ne signifie pas une liquidité immédiate garantie.
  • Gestion simplifiée : L'assureur gère les relations avec la société de gestion. Les revenus sont capitalisés dans le contrat ou versés selon les modalités choisies.

Contraintes et limites

  • Univers restreint de SCPI accessibles : Chaque compagnie d'assurance ne propose qu'un nombre limité de SCPI dans son contrat. Il n'est pas possible d'accéder à l'ensemble du marché des SCPI via l'assurance-vie. Le choix est donc contraint par l'offre de l'assureur.
  • Frais supplémentaires : À la couche de frais propre à la SCPI (frais de souscription, frais de gestion) s'ajoutent les frais du contrat d'assurance-vie (frais de gestion du contrat, éventuellement frais d'entrée sur le contrat). Ces coûts cumulés peuvent peser sur la performance nette.
  • Délai de jouissance différé : Le délai entre la souscription et la première distribution peut être plus long en assurance-vie qu'en souscription directe, selon les pratiques de l'assureur.
  • Gestion par l'assureur : L'assureur est l'interlocuteur direct avec la société de gestion. L'investisseur perd une partie du contact direct et de la transparence propre à la détention en direct.
  • Quote-part de SCPI limitée : La plupart des contrats prévoient des règles de diversification et limitent la part des unités de compte investie en SCPI. Une allocation 100 % SCPI n'est généralement pas possible.

Points à vérifier avant de choisir

La qualité du contrat d'assurance-vie

Comparer les frais de gestion annuels du contrat, les frais sur versements et les conditions de rachat. Un contrat trop chargé en frais peut annuler les avantages de la fiscalité assurance-vie.

Les SCPI disponibles dans le contrat

Vérifier que les SCPI accessibles dans le contrat correspondent à des critères de qualité satisfaisants (société de gestion expérimentée, patrimoine diversifié, taux d'occupation satisfaisant…).

Les modalités de rachats

Comprendre les délais et conditions de rachat des unités de compte SCPI dans le contrat spécifique. La liquidité offerte par l'assureur peut varier selon les contrats et les conditions de marché.

Avertissement

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, la liquidité n'est pas garantie, et les revenus potentiels ne sont pas garantis. Toute décision d'investissement doit être adaptée à votre situation. La performance d'une SCPI logée en assurance-vie peut différer de la performance de la même SCPI souscrite en direct.