Les règles fiscales présentées ici sont générales. Votre situation personnelle (tranche marginale d'imposition, revenus fonciers existants, structure patrimoniale…) détermine le traitement fiscal applicable. Consultez un conseiller pour une analyse adaptée à votre cas.
Revenus fonciers : le principe général
Les revenus distribués par une SCPI investissant en France sont généralement qualifiés de revenus fonciers au sens du Code général des impôts. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est applicable aux contribuables dont les revenus fonciers bruts (tous logements et SCPI confondus) ne dépassent pas un certain seuil annuel fixé par la loi. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les revenus bruts, sans avoir à justifier les charges réelles. Ce régime est simple mais peut se révéler moins avantageux que le régime réel pour les investisseurs supportant des charges importantes.
Le régime réel
Au-delà du seuil du micro-foncier, ou sur option, le régime réel s'applique. Il permet de déduire les charges réelles : frais de gestion de la SCPI, intérêts d'emprunt (dans le cas d'un financement à crédit), travaux (sous conditions), etc. Le revenu net foncier ainsi obtenu est soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus, il se crée un déficit foncier qui peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global (dans la limite légale) puis reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Spécificité des SCPI à vocation européenne
Les SCPI investissant en dehors de France, notamment dans d'autres pays européens (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande…), perçoivent des loyers de source étrangère. Le traitement fiscal de ces revenus pour un résident fiscal français dépend des conventions fiscales bilatérales conclues entre la France et le pays source des revenus.
De manière générale, plusieurs points méritent attention :
- Absence de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère : En principe, les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (CSG, CRDS…). Cela peut constituer un avantage par rapport aux SCPI 100 % françaises, selon votre situation. Ce point est toutefois soumis à l'évolution de la réglementation et doit être vérifié.
- Méthode d'élimination de la double imposition : Selon la convention applicable, la France peut utiliser soit la méthode de l'exemption (avec ou sans progressivité), soit la méthode du crédit d'impôt. Le résultat fiscal global peut différer sensiblement.
- Obligations déclaratives : Les revenus de source étrangère doivent faire l'objet d'une déclaration spécifique. La société de gestion de la SCPI adresse aux associés les informations nécessaires à leur déclaration fiscale.
Impact de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de SCPI font partie de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les redevables dont le patrimoine immobilier net est supérieur au seuil légal. La valeur à retenir est en principe la valeur vénale des parts au 1er janvier de l'année d'imposition.
Il existe une fraction de la valeur des parts qui peut, sous conditions, être exclue de l'assiette de l'IFI, notamment la fraction correspondant aux actifs non immobiliers détenus par la SCPI (trésorerie, créances…). La société de gestion communique généralement aux associés le ratio applicable.
Pour les investisseurs soumis à l'IFI, l'acquisition de parts en nue-propriété (démembrement) peut modifier l'assiette taxable. Ce point mérite une analyse approfondie avec un conseiller.
Tranche marginale d'imposition, revenus fonciers existants, endettement, objectifs patrimoniaux : votre profil fiscal est unique. Avant d'investir, il est indispensable d'évaluer l'impact fiscal réel de votre investissement SCPI.