Qu'est-ce que le démembrement ?

En droit civil français, la propriété d'un bien se compose de trois attributs : l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit d'en percevoir les fruits, comme les loyers) et l'abusus (droit de disposer du bien, de le vendre ou de le donner).

Le démembrement de propriété consiste à séparer ces attributs entre deux personnes :

Le nu-propriétaire

Il détient la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer du bien (abusus). Pendant la période de démembrement, il ne perçoit pas les revenus de la SCPI et n'a pas l'usage des parts. En contrepartie, il acquiert les parts à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété. À l'extinction du démembrement, il récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété.

L'usufruitier

Il détient l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (usus + fructus). Dans le cas des SCPI, l'usufruitier perçoit les distributions pendant la durée du démembrement. À l'extinction, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété revient au nu-propriétaire.

Cas d'usage

Pour l'acquéreur de la nue-propriété

  • Constitution d'un capital différé : L'investisseur acquiert des parts à prix réduit et récupère la pleine propriété à l'issue de la période sans avoir perçu de revenus intermédiaires. Cette stratégie est adaptée à ceux qui n'ont pas besoin de revenus immédiats mais souhaitent préparer une étape future (retraite, transmission…).
  • Optimisation IFI : Le nu-propriétaire n'est généralement pas redevable de l'IFI sur les parts démembrées (c'est l'usufruitier qui est en principe soumis à l'IFI sur la valeur de la pleine propriété). Ce point doit être vérifié selon la situation spécifique.
  • Absence de revenus fonciers supplémentaires : Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n'est donc pas imposé sur des revenus SCPI, ce qui peut convenir aux investisseurs fortement imposés.

Pour l'acquéreur de l'usufruit

  • Revenus temporaires : Une personne morale (société, association) ou un particulier souhaitant percevoir des revenus sur une période déterminée peut acquérir l'usufruit de parts SCPI à un coût inférieur à la pleine propriété.
  • Stratégie de trésorerie pour les entreprises : Certaines sociétés utilisent l'usufruit temporaire de SCPI pour valoriser une trésorerie excédentaire sur une durée définie, sans immobiliser le capital à long terme.

Fonctionnement pratique

Le démembrement de parts de SCPI peut résulter :

  • D'une souscription démembrée dès l'origine (certaines SCPI proposent des parts en nue-propriété et en usufruit lors de la souscription, avec des clés de répartition définies par la société de gestion)
  • D'un démembrement postérieur à la pleine propriété, notamment dans le cadre d'une donation (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit par les parents)

La durée du démembrement est définie contractuellement, généralement entre 5 et 15 ans. À l'issue de cette période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, sans fiscalité supplémentaire sur la reconstitution elle-même (sous réserve de l'évolution de la législation).

Points de vigilance

Avertissement

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, la liquidité n'est pas garantie, et les revenus potentiels ne sont pas garantis. Toute décision d'investissement doit être adaptée à votre situation.

  • Illiquidité pendant la période : Les parts démembrées sont très peu liquides pendant la durée du démembrement. Le nu-propriétaire comme l'usufruitier ne peuvent pas aisément céder leurs droits.
  • Fiscalité spécifique de l'usufruit : L'usufruitier est imposé sur les revenus distribués selon son régime fiscal personnel. La valeur de l'usufruit peut également intégrer son assiette IFI.
  • Risque de baisse de la valeur de la nue-propriété : Si la valeur des parts en pleine propriété baisse, la valeur de la nue-propriété baisse proportionnellement.
  • Vigilance sur les distributions : L'usufruitier perçoit les distributions, mais celles-ci ne sont pas garanties. Une baisse ou une suspension des distributions pendant la période ne modifie pas les droits de chaque partie mais impacte l'économie de l'opération.