La fiscalité des non-résidents est complexe et dépend de nombreux facteurs : pays de résidence, conventions fiscales applicables, nature des revenus, structure de la SCPI. Ce guide n'est pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant toute décision.
Principes généraux
La France applique le principe de territorialité de l'impôt : les revenus immobiliers de source française sont, en principe, imposables en France, même si le bénéficiaire n'est pas résident fiscal français.
Pour un investisseur non-résident détenant des parts de SCPI investissant en France :
- Les revenus fonciers distribués par la SCPI sont soumis à une retenue à la source prélevée par la société de gestion avant distribution. Le taux applicable dépend de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence de l'investisseur.
- En l'absence de convention fiscale, un taux forfaitaire fixé par le droit interne français s'applique.
- Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) peuvent s'appliquer selon le statut de l'investisseur, notamment s'il est affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l'Espace économique européen.
SCPI investissant en Europe : conventions bilatérales
Pour les SCPI investissant dans plusieurs pays européens, les revenus provenant de chaque pays sont soumis aux règles fiscales du pays source, en application des conventions bilatérales conclues par ces pays avec la France ou avec le pays de résidence de l'investisseur.
Cette situation peut présenter des avantages pour certains profils :
- Les conventions peuvent prévoir des taux de retenue à la source réduits.
- Certains pays européens appliquent des impositions modérées sur les revenus immobiliers.
- Les mécanismes d'élimination de la double imposition varient selon les conventions et peuvent bénéficier à l'investisseur.
Toutefois, chaque situation est unique et doit être analysée au regard du pays de résidence spécifique de l'investisseur.
Points de vigilance
Risque de double imposition
Même en présence d'une convention fiscale, des situations de double imposition partielle peuvent subsister. L'investisseur doit vérifier les mécanismes de crédit d'impôt ou d'exonération prévus dans son pays de résidence.
Obligations déclaratives dans le pays de résidence
La plupart des pays exigent la déclaration des revenus mondiaux ou des revenus de source étrangère. L'investisseur non-résident doit s'assurer de respecter ses obligations déclaratives locales, éventuellement avec l'aide d'un conseiller fiscal local.
Complexité administrative
La gestion des imprimés fiscaux, des certificats de résidence et des demandes d'application de convention peut être fastidieuse. La société de gestion de la SCPI apporte généralement une documentation d'aide à la déclaration, mais l'accompagnement d'un professionnel reste recommandé.
Chez JBJV, nous accompagnons les investisseurs non-résidents dans la compréhension des enjeux fiscaux liés à l'investissement en SCPI depuis l'étranger. Nous travaillons en coordination avec vos éventuels conseils fiscaux locaux pour une vision globale.